房产新闻 政策法规 物业管理 住房保障 下载中心 市场监管 维修资金 开发管理 征收补偿 预售公告
 
 
 
  新 闻 导 航
  房产新闻
  政策法规
  物业管理
  住房保障
  下载中心
  市场监管
  维修资金
  开发管理
  征收补偿
  预售公告
 

关于营改增实施细则中与房地产有关的重点内容
发布时间:2019-06-26 09:48    阅览次数:    来源:未知
  五月一日起将建筑业、房地产业、金融业和生活效劳业归入试点范围。《营改增施行细则》中与房地产有关重点内容:
 
  房地产开发企业中的普通征税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税办法的房地产老项目除外),以获得的全部价款和家外费用,扣除项政府部门支付的土地出让金后的余额为销售额
 
  地产相关剖析
 
  第一局部:停业税改征增值税试点的规则
 
  一、营改增试点期间,试点征税人[指依照《停业税改征增值税试点施行方法》(以下称《试点施行方法》)交纳增值税的征税人]有关政策
 
  (一)兼营。
 
  试点征税人销售货物、加工修理修配劳务、效劳、无形资产或者不动产适用不同税率或者征收率的,应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额,未分别核算销售额的,依照以下办法适用税率或者征收率:
 
  1.兼有不同税率的销售货物、加工修理修配劳务、效劳、无形资产或者不动产,从高适用税率。
 
  2.兼有不同征收率的销售货物、加工修理修配劳务、效劳、无形资产或者不动产,从高适用征收率。
 
  3.兼有不同税率和征收率的销售货物、加工修理修配劳务、效劳、无形资产或者不动产,从高适用税率。
 
  (二)不征收增值税项目。
 
  1.依据国度指令无偿提供的铁路运输效劳、航空运输效劳,属于《试点施行方法》第十四条规则的用于公益事业的效劳。
 
  2.存款利息。
 
  (三)销售额。
 
  1.贷款效劳,以提供贷款效劳获得的全部利息及利息性质的收入为销售额。
 
  2.直接纳费金融效劳,以提供直接纳费金融效劳收取的手续费、佣金、酬金、管理费、效劳费、经手费、开户费、过户费、结算费、转托管费等各类费用为销售额。
 
  3.金融商品转让,依照卖出价扣除买入价后的余额为销售额。
 
  转让金融商品呈现的正负差,按盈亏相抵后的余额为销售额。若相抵后呈现负差,可结转下一征税期与下期转让金融商品销售额相抵,但年末时仍呈现负差的,不得转入下一个会计年度。
 
  金融商品的买入价,能够选择依照加权均匀法或者挪动加权均匀法停止核算,选择后36个月内不得变卦。
 
  金融商品转让,不得开具增值税专用发票。
 
  5.融资租赁和融资性售后回租业务。
 
  (1)经人民银行、银监会或者商务部批准从事融资租赁业务的试点征税人,提供融资租赁效劳,以获得的全部价款和价外费用,扣除支付的借款利息(包括外汇借款和钱借款利息)、发行债券利息和车辆置办税后的余额为销售额。
 
  (2)经人民银行、银监会或者商务部批准从事融资租赁业务的试点征税人,提供融资性售后回租效劳,以获得的全部价款和价外费用(不含本金),扣除对外支付的借款利息(包括外汇借款和钱借款利息)、发行债券利息后的余额作为销售额。
 
  (3)试点征税人依据2016年4月30日前签署的有形动产融资性售后回租合同,在合同到期前提供的有形动产融资性售后回租效劳,可继续依照有形动产融资租赁效劳交纳增值税。
 
  继续依照有形动产融资租赁效劳交纳增值税的试点征税人,经人民银行、银监会或者商务部批准从事融资租赁业务的,依据2016年4月30日前签署的有形动产融资性售后回租合同,在合同到期前提供的有形动产融资性售后回租效劳,能够选择以下办法之一计算销售额:
 
  ①以向承租方收取的全部价款和价外费用,扣除向承租方收取的价款本金,以及对外支付的借款利息(包括外汇借款和钱借款利息)、发行债券利息后的余额为销售额。
 
  征税人提供有形动产融资性售后回租效劳,计算当期销售额时能够扣除的价款本金,为书面合同商定的当期应当收取的本金。无书面合同或者书面合同没有商定的,为当期实践收取的本金。
 
  试点征税人提供有形动产融资性售后回租效劳,向承租方收取的有形动产价款本金,不得开具增值税专用发票,能够开具普通发票。
 
  ②以向承租方收取的全部价款和价外费用,扣除支付的借款利息(包括外汇借款和钱借款利息)、发行债券利息后的余额为销售额。
 
  (4)经商务部受权的省级商务主管部门和国度经济技术开发区批准的从事融资租赁业务的试点征税人,2016年5月1日后实收资本到达1.7亿元的,从到达规范的当月起依照上述第(1)、(2)、(3)点规则执行;2016年5月1日后实收资本未到达1.7亿元但注册资本到达1.7亿元的,在2016年7月31日前仍可依照上述第(1)、(2)、(3)点规则执行,2016年8月1日后展开的融资租赁业务和融资性售后回租业务不得依照上述第(1)、(2)、(3)点规则执行。
 
  6.航空运输企业的销售额,不包括代收的机场建立费和代售其他航空运输企业客票而代收转付的价款。
 
  7.试点征税人中的普通征税人(以下称普通征税人)提供客运场站效劳,以其获得的全部价款和价外费用,扣除支付给承运方运费后的余额为销售额。
 
  8.试点征税人提供旅游效劳,能够选择以获得的全部价款和价外费用,扣除向旅游效劳购置方收取并支付给其他单位或者个人的住宿费、餐饮费、交通费、签证费、门票费和支付给其他接团旅游企业的旅游费用后的余额为销售额。
 
  选择上述方法计算销售额的试点征税人,向旅游效劳购置方收取并支付的上述费用,不得开具增值税专用发票,能够开具普通发票。
 
  9.试点征税人提供建筑效劳适用简易计税办法的,以获得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额。
 
  10.房地产开发企业中的普通征税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税办法的房地产老项目除外),以获得的全部价款和价外费用,扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。
 
  房地产老项目,是指《建筑工程施工答应证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。
 
  11.试点征税人依照上述4-10款的规则从全部价款和价外费用中扣除的价款,应当获得契合法律、行政法规和国度税务总局规则的有效凭证。否则,不得扣除。
 
  上述凭证是指:
 
  (1)支付给境内单位或者个人的款项,以发票为合法有效凭证。
 
  (2)支付给境外单位或者个人的款项,以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证,税务机关对签收单据有疑议的,能够请求其提供境外公证机构确实认证明。
 
  (3)交纳的税款,以完税凭证为合法有效凭证。
 
  (4)扣除的政府性基金、行政事业性收费或者向政府支付的土地价款,以省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据为合法有效凭证。
 
  (5)国度税务总局规则的其他凭证。
 
  征税人获得的上述凭证属于增值税扣税凭证的,其进项税额不得从销项税额中抵扣
 
  (四)进项税额。
 
  1.适用普通计税办法的试点征税人,2016年5月1日后获得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后获得的不动产在建工程,其进项税额应自获得之日起分2年从销项税额中抵扣,第一年抵扣比例为60%,第二年抵扣比例为40%。
 
  获得不动产,包括以直接购置、承受捐赠、承受投资入股、自建以及抵债等各种方式获得不动产,不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。
 
  融资租入的不动产以及在施工现场修建的暂时建筑物、构筑物,其进项税额不适用上述分2年抵扣的规则。
 
  3.征税人承受贷款效劳向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资参谋费、手续费、咨询费等费用,其进项税额不得从销项税额中抵扣。
 
  (五)普通征税人资历注销。
 
  《试点施行方法》第三条规则的年应税销售额规范为500万元(含本数)。财政部和国度税务总局能够对年应税销售额规范停止调整。
 
  (六)计税办法。
 
  普通征税人发作下列应税行为能够选择适用简易计税办法计税:
 
  1.公共交通运输效劳。
 
  公共交通运输效劳,包括轮客渡、公交客运、地铁、城市轻轨、出租车、长途客运、班车。
 
  班车,是指按固定道路、固定时间运营并在固定站点停靠的运送旅客的陆路运输效劳。
 
  动漫企业和自主开发、消费动漫产品的认定规范和认定程序,依照《文化部财政部国度税务总局关于印发<动漫企业认定管理方法(试行)>的通知》(文市发〔2008〕51号)的规则执行。
 
  3.电影放映效劳、仓储效劳、装卸搬运效劳、收派效劳和文化体育效劳。
 
  4.以归入营改增试点之日前获得的有形动产为标的物提供的运营租赁效劳。
 
  5.在归入营改增试点之日前签署的尚未执行终了的有形动产租赁合同

 

Copyright (c)2001 版权所有 东方春天房地产信息网 123456789101112131415161718192021222324252627282930 All rights reserved, www.dfctdc.com